Ahogyan eddig is, első lépésként meg kell terveztetnünk álmaink otthonát az építész tervezővel. A korábbiakkal ellentétben nincsenek már méretbeli és egyéb teljesítménybeli határértékek, minden esetben meghatározott, egyedi tartalmú kivitelezési dokumentációt kell készíttetnünk. A dokumentációnak építész, tartószerkezeti, épületgépészeti és épületvillamossági tervfejezeteket kell tartalmaznia, ezeken felül kötelezően meg kell bízni az építész tervezőt minimum 6 alkalmas tervezői művezetéssel is, hogy a tervező végigkísérje a ház terv szerinti, szakszerű megvalósítását.

A tervek elkészülte után, az építtetőnek meg kell nyitnia az e-naplót. Az elektronikus naplópa való belépéshez minden esetben szükség van ügyfélkapura, melyen keresztül be tudunk lépni a rendszerbe. Az első belépés alkalmával ki kell töltenünk személyes adatainkat, fontos hogy olyan email-címet adjunk meg amit gyakran olvasunk. Itt kapjuk meg a Napló Ügyfél Jel-ünket is (NÜJ), mely a személyes azonosítónk lesz a rendszerben.

Az adatok megadása után indíthatjuk el a napló készenlétbe helyezését az „Új e-napló egyszerű bejelentés kérelem benyújtása” gomb megnyomásával. A tervezett épület adatai, úgy mint a hasznos alapterület, lakások száma, érték, építési helyszín, itt kell megadni. Az építész tervező és a szakági tervezők adatait is ki kell töltenünk. Kérjük bizalommal tervezőnket, aki segítségül lesz a napló megnyitásában.

A fentiek után következik a bejelentés lényeges eleme, a tervdokumentáció feltöltése. Jogszabály szerint erre csak az építész tervező jogosult, ezért meg kell hívnunk a naplóba az építészt a NÜJ száma alapján, hogy eleget tudjon tenni kötelességének, fel tudja töltei a tervdokumentációt. A terveket kategorizálva, „.PDFA” formátumban kell feltölteni.

A dokumentumok feltöltéséről az építész értesíti az építtetőt, aki ez után tudja megrendelni a napló készenlétbe helyezését. A készenlétbe helyezéshez a rendszer díjbekérőt bocsájt ki. A naplót ugyanis csak meghatározott redszerhasználati díjjal lehet igénybe venni. A néhány ezer forintos díj megfizetése után a rendszer automatikusan készenlétbe helyezi az e-naplót. Ezzel a napló állapota „benyújtva” lesz.

A benyújtást követően, 15 nap elteltével kezdődhet meg a kivitelezés. A napló megnyitásával párhuzamosan a rendszer értesíti az illetékes építéshatóságot és építésfelügyeletet a kivitelezés megkezdéséről. Ezek után az építési terület átadásával el is kezdődhet az építkezés.

Az utóbbi években sokak életét, köztük a megrendelőjét és a tervezőjét is megnehezítette  a tervezett épület tervtanács előtti bemutatása és a településképi véleményeztetése. Több településen is le kellett folytatni ezeket az eljárásokat az engedélyezést megelőzően, általában az építtető bosszúságára. Sokszor az szabott gátat a megrendelői álmodozásoknak, hogy a településképi véleményezésen nem ment át a tervezett épületet. Gyakran előfordult hogy látszólag apró részletekbe „kötött bele” a főépítész. Ám be kell ismernünk hogy a tervet bíráló főépítész és a tervtanács tagjai szakértő építészek, akik az előírások maradéktalan betartatása mellett az épített környezetünk igényes és magas építészeti szinvonalú alakításáról is gondoskodtak. Nem is beszélve a helyi védettség alatt álló, vagy műemléki területen végzett építésekről. Ezekben az esetekben kiemelten fontos szerepe volt a főépítész állásfoglalásának.

Ezeket a „kontrolláló” elemeket egy tollvonással kivették a engedélyezés folyamatából az egyszerű bejelentési eljárás esetén. Nem kell 300 négyzetméter alatti családi házaknál településképi véleményre, tervtanácsi döntésre várnia az építtetőnek. Ez a tervezés és az engedélyeztetés folyamatát elvileg meggyorsítja, viszont ne felejtsük el, hogy az egyszerű bejelentési eljárás még gyerekcipőben jár.  Gyakoriak a jelentéktelennek tűnő hiányosságok miatti ismételt tervbeadások. Az új  folyamat a gyakorlatban nem gyorsult fel, csupán a megrendelő és a tervező felelősségét növelte a településképi véleményeztetés hiánya miatt.

A telek objektív, esztétikai tulajdonságaiba nem szeretnénk állást foglalni. Mindenki saját maga döntse el, hogy a kiszemelt terület jó tájolású-e, megfelelő-e a panoráma, stb. Viszont vásárlás előtt mindenképpen kérdezzünk rá az eladónál, hogy geodéziai felmérést végeztek-e a telken, vagyis van-e mérethelyes felmérés a telek hosszméreteit illetve terepviszonyait (rétegvonalas térkép) illetően. Talajmechanikai vizsgálatot, vagyis hogy milyen rétegződésű a talaj, milyen mélyen van a teherhordő talaj, már csak a terveztetés fázisában érdemes elkészíttetni.

Ha a fent említett paramétereket leelenőrizzük vásárlás előtt, nem érhet minket meglepetés a későbbiekben. Hasznos segítséget nyújthat a Földhivatal online szolgáltatása, melyet az alábbi címen érhetünk el: (ügyfélkapus belépésen keresztül)

http://www.foldhivatal.hu/content/view/172/163/

Itt ingyenesen lekérdezhetjük a szóban forgó telek területét és hogy milyen a földhivatali besorolása. (beépítésre szánt terület-e vagy nem). Néhány ezer forintos díj ellenében nem hivatalos térképmásolatot is lekérhetünk az oldalról, mely a telek pontos méreteit is tartalmazza.

Az ingatlanhirdetések tele vannak csábító szavakkal. Többek között gyakran olvashatjuk: nagy méretű, közműves telek, déli fekvéssel, jó közlekedéssel. A dolgok mélyére kell ásni ahhoz hogy értékes ingatlanhoz jussunk. Első és legfontosabb, hogy az eladásra kínált ingatlan a földhivatal szemében milyen minősítésű. Beépítésre szánt terület vagy beépítésre nem szánt terület, másképpen fogalmazva külterület-e. Figyelmesnek kell lennünk, adódhat olyan szituáció is, hogy egy kiépült utcahálózaton belül találunk olyan telket amely gyümölcsös, vagy szántó besorolású, vagyis nem beépíthető. Ha ilyen ingatlant veszünk akkor számolnunk kell a telek átminősítésével, nem mellesleg ez a tény alapvetően befolyásolja a telek értékét.

A megvásárolni kívánt ingatlan értékén nem csupán a mérete határozza meg. A településen belüli elhelyezkedés igen is fontos. Egy kisebb, hat-hétszáz négyzetméter nagyságú telek ára igen magasra szökhet, ha az a városközpontban helyezkedik el, esetlegesen műemléki környezetben található. Ezzel szervesen összefügg a telek megközelíthetősége, nem mindegy hogy jó tömegközlekedési kapcsolatokkal ellátott területről van-e szó, vagy a kertváros külső részén elhelyezkedő, frissen parcellázott területről, ahol még a szilárd burkolatú közút sem készült el.

A közműbekötések meglétét minden esetben ellenőriznünk kell, mivel fontos árbefolyásoló tényező. Ezzel a témával a következő bejegyzésünk foglalkozik részletesen.

Ha 3 évnél hosszabbra nyúlt az építkezésünk akkor az évi 200.000 Ft-os  bírságot is teljesítenünk kell. Érdekes különbség az eddigiekhez képest, hogy a települési jegyző adja ki a bizonyítványt a házunk elkészültéről, nem pedig az illetéskes hatóság, akihez az egyszerű bejelentést megtettük. Lehetséges viszont az, hogy az hivatalban dolgozó jegyző semmilyen építészeti-műszaki kvalitásokkal nem rendelkezik.

Egyszerűsödni, gyorsulni látszik az építési procedúra. Ennek ellenére ne felejtsük, hogy a tervező és a kivitelező kiválasztása fontos feladat. Szánjuk rá a megfelelő mennyiségű időt és energiát, ezzel súlyos pénzösszegeket spórolhatunk.

Egyszerű esetben a terv beadásától számítva, az egyszerű bejelentés benyújtásától kezdődően az építési hatóság 8 napon belül meghozza döntését. Az elfogadott bejelentés után 15 nappal kezdőthet meg a kivitelezés. Ezek alapján legkedvezőbb esetben az építés egyszerű bejelentése után 3 hét és 3 nappal indulhat is az építkezés.

A kivitelezés megkezdésének legkésőbbi időpontja nincs kikötve, viszont 10 éven belül el kell készülnie a háznak. Nem elhanyagolható az a tény, hogy amennyiben a tervezett családi ház nem készül el 3 éven belül, úgy az azt követő években évi 200.000 Ft „bírságot” kell fizetnie az építtetőnek. Az épület elkészültének végső határideje a bejelentéstől számított 10 év. Ha ez idő alatt nem készül el az épület, a rendelet alapján le kell azt bontani. Ez egy rendkívül kényes kérdés és kérdéses annak megvalósíthatósága. Példaként vegyünk egy családi házat, amit anyagi okok miatt nem tudnak befejezni.  Az elrendelt bontásnak is rendkívül magas költségei vannak. Egy kritikus pénzügyi helyzetben kérdéses hogy ki fogja finanszírozni az elrendelt bontást. Ráadásul a bontási kötelezettség szakmailag és gazdaságilag is élesen vitatható.

A legfontosabb tudnivalók az új eljárással a következők:

300 négyzetméter alapterület alatti ÚJ családi házakra alkalmazható. Itt a hasznos, vagyis az összes helységünk alapterületének összegét kell figyelembe venni, melybe beletartozik a fedett terasz és a fedett gépkocsibeálló is! Fontos megjegyezni hogy csakis ÚJ építés esetén alkalmazható az új, egyszerűsített eljárás, tetőtérbeépítés, épületbővítés (akár egy garázs építés) esetén az eddig szokványos engedélyezési eljárást kell alkalmazni!

Az egyszerű bejelentést az illetékes építésügyi hatóságnál kell megtenni. Ez történhet digitális formátumban az ÉTDR rendszeren keresztül. Ebben az esetben az építtetőnek és a tervezőnek is rendelkeznie kell elektronikus aláírással. Valószínűleg a gyakorlatban a beadás papír alapon történik majd a legtöbb esetben, ugyanis nem minden személy rendelkezik hiteles elektronikus aláírással. A benyújtást követően 8 napon belül születik döntés. A pozitív döntést követően 15 napon belül már kezdődhet is az építkezés.

A benyújtandó dokumentumok formai követelményei is változtak. Egy „csökkentett” tervanyagot kell beadni az építészeknek. Ez a csökkentés nem jelenti azt, hogy nem kell elegendő mélységig megterveztetni a házat, csupán a hatóság által ellenőrzött dokumentáció mennyisége csökken. Házunknak továbbra is meg kell felelni a hatályos jogszabályoknak, követelményeknek, be kell tartanunk a szakhatóságok (örökségvédelem, tűzoltóság, stb.) előírásait. Mivel az építési hatóság ezeket a megfeleléseket már nem ellenőrzi teljes körűen (pl: nem kér a hatóság energetikai számítást, viszont az energetikai követelményeknek meg kell felelni) nő az építtető és a tervező felelőssége. Szabálytalan építés esetén súlyos bírságra kell számítani.

A fentiek alapján jogos a felvetés: Valóban „egyszerű” a bejelentés?

Nos, a T-House kész házterveket kínál. A kiválasztott háztervet csak rá kell illesztenünk a telkedre, és már be is adható az építési engedély kérelem. Jó közelítéssel azt is megmondjuk, hogy mennyi pénzbe fog kerülni a házad felépítése. Adunk tételes költségvetést is, hogy a kivitelező kiválasztása egyszerűbb legyen! Válassz terveinkből és nem érnek kellemetlen meglepetések!